“在全面推进依法治国的前提下,对土地以及各种资源来说,都需要有法可依,需要继续完善相关法律制度。”尹飞给出了路线图:第一步,制定不动产登记法,把行政法规规定不了的内容直接纳入并进一步完善,形成一个国家确认和公示不动产物权的基本制度体系。第二步,通过编纂民法典和修改物权法来完善不动产权利体系。尤其是现在处于全面深化改革阶段,想要把一些权利固定下来,就需要通过立法来及时作出相应调整,一些权利类型和权利体系都需要通过法律来进一步完善,涉及到不动产的相关事项,不能仅靠法规规章等,而是需要法律来调整。第三步,通过法律来进一步完善国家权力和民事权利之间的关系,对政府和市场的关系进行界定,包括登记、纠纷调处、税费规制等。
作为长期的工作,不动产统一登记无疑是一个漫长而复杂的过程。北京市法学会不动产法研究会副会长、清华大学副教授程啸分析指出,这种复杂性体现在多方面。比如,长期以来我国不动产都是分别登记,现在实行集中统一登记之后,无法预测会出现什么情况。再比如,国务院机构改革方案曾提到,不动产交易和行业管理由部门各自负责。“这样一来,将来涉及到的交易关系也就需要更高位阶的法律去统一协调,而不动产登记法就可以对不动产交易、登记等整个环节作系统规定。”程啸说。
显然,不动产登记对我国市场经济基础、国家治理能力以及建立国有自然资源的产权管理,都具有重大的作用。尽管业内观点都认为出台不动产登记法,提高法律位阶是必然之路,但是也有观点认为,就目前现实情况看,不动产登记立法时机尚不成熟。不动产登记涉及的是人民群众的重大财产权益,必须慎重对待。
尹飞认为,现在登记工作刚刚启动,通过积累经验再作进一步完善是比较理性的路径,待到时机成熟的时候,再尽快启动不动产登记法的立法工作。“现在面临的最大困难仍是经验方面的欠缺,需要尽快积累实践经验,尤其是要结合《不动产登记暂行条例》实施后暴露出的一些问题进行分析。”尹飞说。
“目前看,没有时间表。不动产登记立法不可能一蹴而就,现在条件尚不成熟。”程啸说,之所以一定要制定不动产登记法,是因为现实中有很多问题是条例和细则无法解决的,而在统一登记的实践过程中,还会出现很多新情况新问题,需要不断地总结经验。按照立法法,对于涉及民事基本制度的事项,应当制定法律。如果条件不成熟,全国人大常委会可以授权国务院制定行政法规,《不动产登记暂行条例》本身就是由此授权而来,所以只是暂行。等到该条例及其实施细则实施到一定程度,登记机构全部整合完毕,统一登记一段时间后,就可以在条件成熟的情况下,尽快制定不动产登记法。
程啸指出,所有的立法都是在给定的条件下进行的,需要具有一定的预期性、前瞻性,但是不能超越现有的条件和认识能力去规定。“我国毕竟没有搞过统一的不动产登记,所以慎重点儿好。当务之急,还不是不动产登记立法的问题,而是实施细则出来之后,下一步如何操作的问题。这样才能把这个程序有效运作起来,有利于我们积累经验,以便于将来进行统一立法,制定出一部符合我国国情的不动产登记法。”程啸说。（法制晚报）
